1. Introduction

« Plus tôt vous commencerez, plus vite vous vous enrichirez » (p.115). Ce principe, avancé par Olivier Seban, met en garde le lecteur contre la procrastination. Pour lui, reporter au lendemain l’épargne ou l’investissement constitue un obstacle à l’enrichissement, au même titre que l’« éducation parentale, scolaire, spirituelle » (p.12).

Nous présentant l’argent comme mauvais en soi, cette dernière serait source de préjugés néfastes. Inversement, « certains deviennent riches parce qu’ils savent comment acquérir de la richesse » (p.29). Seban affirme alors que son ouvrage vise à démocratiser l’éducation financière, en abordant trois principaux aspects : des conseils d’ordre général, l’investissement immobilier et enfin la bourse.

2. La distinction entre actifs et passifs

Seban invite tout d’abord son lecteur à comprendre le fonctionnement de la gestion financière afin d’en tirer le meilleur parti. Il rappelle à ce titre la distinction comptable entre actifs et passifs. Voici les principaux actifs, qui « génèrent directement ou indirectement des revenus » (p.66) : salaires, immobilier générant des loyers, actions produisant du dividende, placements financiers. Quant aux passifs, ils correspondent à tout ce qui « génère des dépenses » : fiscalité, crédits (y compris pour la résidence principale), nécessités, pension alimentaire.

Le principe général est de toujours veiller à augmenter la taille des actifs, et réciproquement de restreindre les passifs. D’où le danger que présentent les crédits à la consommation, qu’il convient de liquider avant toute chose. Pour l’auteur, c’est là un préalable à tout investissement. Par ailleurs, dans le cas où l’on prévoit une revente, il faut également prendre en compte la capacité d’appréciation d’un actif, tout comme son risque de dépréciation.

Seban remarque que « plus nous avons d’argent disponible, plus nous avons tendance à le dépenser » (p. 44-45). Il dépeint alors trois foyers aux profils financiers différents : le premier couple gagne 4 000 € par mois, mais ne parvient jamais à épargner, voire emprunte pour consommer. Le second gagne 16 000 €, mais mène un train de vie excessivement dispendieux, engloutissant ses salaires en frais de représentation.

Enfin, le troisième gagne 3 500 €, mais s’astreint à épargner 15 % de cette somme chaque mois. Seul ce dernier couple s’enrichit effectivement. De ces exemples aux traits certes forcés, l’auteur conclut que l’argent seul ne suffit pas à garantir la richesse : il convient aussi de considérer les stratégies de dépenses mises en place par chacun.

3. Trois conseils pour gérer ses finances

Le premier conseil d’Olivier Seban, repris comme un leitmotiv au fil de l’ouvrage, est l’idée qu’il faut « se payer en premier » (p.36). Il préconise ainsi de commencer chaque mois par un virement automatique de 15 à 20 % du salaire, présentant cette épargne non comme une restriction, mais comme la garantie d’une certaine indépendance : « Se payer en premier est synonyme de sécurité et de liberté financière qui vous permettront de faire ce que vous voulez de votre vie. » (p.54)

La réduction des dépenses non essentielles constitue le second conseil. Il s’agit de ne pas céder aux sirènes des vendeurs et de n’acheter un bien ou un service que lorsque ce dernier devient vraiment nécessaire. Pour ce faire, on notera chaque dépense effectuée, même les dépenses modiques si elles sont répétées régulièrement. Plutôt que de chercher à réduire ses dépenses de 400 € par mois, il paraît semble plus accessible de viser une économie d’environ 13 € par jour, ce qui pourtant revient au même. Prenez conscience que vous pouvez profiter d’importants plaisirs en dépensant peu de choses. Enfin, une fois par an, passez en revue vos contrats et abonnements, vérifiez que vos actifs vous apportent plus que l’inflation, et revendez tous les objets que vous n’utilisez plus.

Le troisième conseil est de pratiquer dès que possible la négociation. Car comment obtenir une réduction ou une offre plus avantageuse si l’on n’en fait pas la demande ? Il ne faut pas craindre les éventuelles protestations du vendeur, car vous n’avez rien à perdre : « Dans la vie vous n’obtenez jamais ce que vous méritez, uniquement ce que vous négociez. » (p.93). Partez donc du principe que tout ou presque est négociable, surtout si l’interlocuteur est pressé de vendre ou souhaite fidéliser un client. Mais assurez-vous au préalable qu’il dispose bien d’un pouvoir décisionnaire, exprimez-vous poliment et sans agressivité, et n’oubliez pas de garder la possibilité de rebondir en cas de refus.

4. Comment investir dans l’immobilier ?

Le marché de l’immobilier n’est pas aussi stable qu’il y paraît : certes, le logement est une nécessité vitale, mais rien n’interdit ce marché, longtemps haussier, de s’orienter demain à la baisse. C’est pourquoi il faut être vigilant avant tout investissement, en considérant notamment quatre points : l’objectif visé, la durée du crédit, la capacité à rembourser l’emprunt contracté, et enfin le montant remboursé mensuellement.

Partant du principe que « moins vous avancerez d'argent, plus votre rendement sera important » (p.122), Seban recommande d’utiliser « l’effet levier » du crédit. Il déconseille donc d’acheter un bien immeuble au comptant, même si on a la capacité de le faire. Enfin, pour convaincre un banquier de votre solidité financière et espérer dépasser le ratio des 33 % d’endettement, montrez-lui que vous épargnez régulièrement, et faites jouer la concurrence.

Une question se pose alors : faut-il acheter sa résidence principale ou rester locataire ? Pour y répondre, il faut d’abord prendre en compte les aspirations de chacun : envisagez-vous d’acquérir un logement pour répondre à un besoin de sécurité ou bien souhaitez-vous plutôt conserver une grande mobilité ? En tout cas, rester locataire tout en réalisant un investissement locatif est possible. Tâchez alors de ne pas descendre sous 7 % de rendement locatif brut (loyer annuel divisé par le prix d’acquisition, frais notaires compris). Surtout, le loyer versé doit couvrir la mensualité remboursant votre crédit.

Si cette règle est respectée, peu importe la durée du crédit. Dans le cas contraire, mieux vaut s’abstenir d’acheter, attendre une baisse ou négocier davantage, car les bonnes affaires se font d’abord à l’achat. D’autres pistes sont à étudier : l’achat de parkings en ville, l’achat-revente (revente rapide après travaux), l’achat en neuf (pour les avantages fiscaux et le peu d’entretien nécessaire), la conversion de bureaux en logements, ou encore l’acquisition de terrains en misant sur leur valorisation.

Mieux vaut, en revanche, laisser les ventes aux enchères aux spécialistes : vous risquez d’y faire des achats déraisonnables. N’oubliez pas que l’emplacement est un critère absolument majeur, car, en temps de crise, les quartiers bien cotés se déprécient moins. Concentrez vos recherches sur les 2 ou 3 pièces ou sur les maisons. N’achetez pas trop loin de votre lieu de résidence habituel, sauf si vous déléguez la gestion locative à une agence. Si vous comptez gérer la location directement, demandez au vendeur de disposer des clés avant la signature, afin d’organiser au plus vite travaux et visites. Les locataires mauvais payeurs ne sont certes pas majoritaires, mais triez scrupuleusement les dossiers et exigez au besoin une garantie contre les loyers impayés.

5. La bourse, ou l’importance d’être constant

Le deuxième grand domaine d’investissement est la bourse. Olivier Seban affirme que le non initié doit y placer son argent en investisseur, s’inscrivant dans le temps long, et non en spéculateur ou trader, qui vise une plus-value à court terme. Bien sûr, il faudrait dans l’idéal « vendre lorsque tout le monde achète et acheter lorsque tout le monde vend » (p.179). Mais c’est un objectif difficile à atteindre, et il faut savoir prendre un risque pour investir en bourse, faute de quoi on ne se lance jamais.

Seban estime que la technique « CMR » (coût moyen rapporté) permet de réduire ce risque, même si cela minimise également les profits potentiels. Cette technique consiste à investir invariablement chaque mois la même somme, quelle que soit l’évolution du marché. L’investissement peut se faire sur un indice tel que le CAC 40 (ou sur leurs équivalents étrangers parfois plus porteurs) ou bien sur des SICAV ou sur des trackers qui peuvent être liés à des secteurs donnés (énergie, agroalimentaire, santé, etc.). Il est également possible de recourir à des fonds communs de placement (FCP), dans lesquels des investisseurs mettent en commun leur argent.

Le principal avantage de la technique CMR est de mettre de côté l’émotion qui peut conduire à des actions inconsidérées. En effet, la peur de perdre notre argent peut nous pousser à vendre trop rapidement. Réciproquement, la cupidité nous porte à acheter toujours plus sans respecter le rythme fixé, et donc parfois à acheter trop cher. Même si le risque est d’amoindrir la performance, il est également important de répartir le capital investi en plusieurs actions afin d’être moins exposés aux variations. Mais il ne faut pas aller au-delà d’une dizaine d’actions différentes, afin d’éviter une trop grande complexité de gestion.

6. Quelques derniers conseils

Si vous lancez votre entreprise, il ne suffira pas d’être compétent dans votre domaine : la stratégie commerciale comptera tout autant sinon plus. Pour attirer des clients et les fidéliser, mettez donc en avant ce qui différencie votre offre, à condition que celle-ci corresponde à une demande. Visez des produits à forte marge, et si possible soyez rémunérés au pourcentage.

En cas de première activité, la franchise, le portage salarial ou encore le statut d’autoentrepreneur sont des options à étudier. Notez que la dématérialisation des contenus peut permettre de vendre un même produit plusieurs fois sans effort supplémentaire. Sachez vous remettre en question si nécessaire, mais ne laissez pas des mauvais éléments parmi vos employés prendre l’ascendant. À l’inverse, valorisez les employés les plus méritants afin de vous assurer de leur motivation.

Pensez à vous protéger contre la concurrence et à épargner : « Payez-vous en premier, car si vous étiez amené à déposer le bilan, ce ne sont ni vos clients ni votre banquier qui viendront à votre secours » (p.203). Utilisez les structures juridiques permettant de limiter le risque au capital engagé (SARL ou SA). Protégez vos placements, ne faites jamais crédit et n’accordez pas de délai de paiement sans un minimum d’assurance de paiement. De même, ne vous portez jamais caution si vous n’êtes pas capable d’assumer sereinement la dette garantie.

N’oubliez pas qu’en matière d’investissement la première intuition est souvent la bonne : si une affaire est réellement avantageuse, cela vous sautera aux yeux. Au moindre doute, mieux vaut donc s’abstenir plutôt que d’agir. Méfiez-vous des mirages, des fausses opportunités, et des escrocs qui tenteront d’abuser de votre cupidité. N’investissez que dans des domaines que vous connaissez, car c’est ainsi que vous reconnaîtrez les bonnes affaires. Enfin, ne vous dites pas que s’occuper de votre argent est une perte de temps : l’investissement consenti sera minime au regard des potentiels bénéfices.

7. Conclusion

Vous payer en premier doit représenter, selon Olivier Seban, votre première priorité. Les revenus des actifs acquis par la suite vous donneront accès à davantage de temps libre, à ce qu’on pourrait appeler la liberté financière, lorsque les actifs « génèrent suffisamment de rentrées pour couvrir vos nécessités » (p.81). Puisque le temps est une ressource extrêmement précieuse, ayez en tête le principe PEGR (Petits Efforts Gros Résultats). Il s’agit, en somme, d’agir en « paresseux stratégique », sans laisser quiconque vous imposer un emploi du temps.

Aussi, il ne faut pas avoir honte de vous enrichir, car c’est l’utilisation que vous ferez de votre argent qui importe : vous pouvez choisir d’aider les autres, votre famille, et vous-même. Certes, souvent, en raison d’un manque de connaissances ou d’une prise de risque trop élevée, « la peur nous aveugle et ferme l’horizon » (p.247). Mais croyez en vous et agissez pendant que d’autres se perdent en discussions. Enfin, ne vous fiez pas aux signes extérieurs de richesse, parfois acquis au moyen de crédits difficiles à rembourser. Creusez plutôt votre propre sillon.

8. Zone critique

Le principal reproche de fond que l’on peut adresser à cet ouvrage est de considérer que l’enrichissement ne dépendrait que d’efforts personnels. Cela revient, en fait, à réduire l’appauvrissement à une mauvaise gestion financière. Or, si la gestion d’un budget et les décisions d’investissement jouent indéniablement un rôle, les déterminations économiques exogènes ne sauraient être balayées d’un revers de main : la perte d’un emploi, une crise économique, l’augmentation des prix, la diminution des aides sociales… Voilà autant de paramètres qui limitent les capacités d’épargne.

Même si un souci de vulgarisation et de clarté caractérise ce livre, les positions idéologiques sous-jacentes s’avèrent simplificatrices. Il aurait été possible de dispenser des conseils de bonne gestion, utiles à l’investisseur potentiel, sans verser dans une posture réduisant l’État-providence à une forme d’assistanat. À tout le moins, cette pétition de principe libérale méritait d’être interrogée frontalement plutôt qu’assenée comme une vérité.

L’autre reproche que l’on peut formuler est le fait que l’auteur reprenne parfois, sans les citer explicitement, des passages tirés d’autres ouvrages (ceux de Kiyosaki notamment, ayant peut-être réalisé lui-même des emprunts). Si la pratique du recyclage se rencontre certes souvent dans ce type de production peu soucieuse de rigueur scientifique, une présentation plus honnête aurait distingué ce qui fait effectivement la spécificité du propos : des conseils avisés en matière d’investissement locatif, domaine de prédilection d’Olivier Seban.

9. Pour aller plus loin

Ouvrage recensé– Olivier Seban, Tout le monde mérite d’être riche, Paris, Maxima, 2012.

Du même auteur– Techniques et stratégies de Day Trading et de Swing Trading, Maxima, 2007.

Autres pistes– Napoléon Hill, Réfléchissez et devenez riche, Paris, J’ai lu, 2011 (1937).– Robert T. Kiyosaki, Pe?re riche, pe?re pauvre, Brossard (Québec), Un monde différent, 2017 (1997).– Olivier Roland, Tout le monde n'a pas eu la chance de rater ses e?tudes, Paris, Alisio, 2016– Georg Simmel, Philosophie de l'argent, PUF, 2014 (1900).